Dobre spółdzielnie

Niskie ceglane domy wyglądają urokliwie. Opuszczone budynki przemysłowe za nimi, straszące powybijanymi szybami i kruszejącym murem, już nie. Członkowie Spółdzielni Mieszkaniowej „Spójnia” w Luboniu koło Poznania to głównie byli pracownicy nieistniejących od prawie 20 lat Zakładów Ziemniaczanych. W dużej części emeryci lub bezrobotni, mieszkają w stuletnich budynkach pracowniczych. Zabytkowych i wymagających wielu remontów.

Zacząć od siebie

– Ładnie tu, prawie jak na wsi. O wiele lepiej tu się mieszka niż w bloku – mówi pan Leszek, emeryt. Szczególnie od dwóch lat, od kiedy spółdzielnią zarządza nowy prezes. – Daje więcej spółdzielni, niż bierze dla siebie – dodaje, wspominając zarazem częste „obchody”, jakie robi po okolicy, rozmowy z mieszkańcami i ankiety, w których mogą wyrażać swoje zdanie na temat funkcjonowania spółdzielni. To, czego przez dwa lata swojego urzędowania dokonał zaledwie 27-letni Marcin Dzierżawczyk, może budzić podziw. Zanim w marcu 2012 r. został wybrany na prezesa, spółdzielnia miała prawie 0,5 mln zł długu. Jego poprzedniczka po zapoznaniu się z dokumentami dwa tygodnie po wyborze zrezygnowała z funkcji i zaproponowała ogłoszenie bankructwa spółdzielni. Dziś „Spójnia” nie tylko ma spłacone długi, ale wręcz nadwyżki w swoim budżecie. Znajdują się pieniądze na firmę sprzątającą, która dba o zieleń, czy na dawno nie przeprowadzane remonty – spółdzielnia właśnie odbiera nowe dachy kilku budynków, ułożone, zgodnie z zaleceniami konserwatora zabytków, z pięknej dachówki karpiówki. Jak to możliwe, że spółdzielnia, do której należą ludzie raczej niemajętni, tak szybko stanęła na nogi? – Postawiliśmy sobie cel: ciąć niepotrzebne wydatki, szukać dochodów i rozsądnie wydawać pieniądze – mówi prezes „Spójni”. Jak to robią? Rozmawiamy w małym biurze, w którym mieści się niewiele więcej niż dwa biurka, kserokopiarka i małe pomieszczenie socjalne na tyłach. Kiedyś biuro spółdzielni było trzy razy większe, ale zarząd wygospodarował z niego dwa pomieszczenia użytkowe, w których mieści się szkoła językowa – spółdzielnia zarabia na wynajmie. Jedną z pierwszych decyzji zarządu po wyborze było obcięcie o połowę własnych wynagrodzeń. „Spójnia” postanowiła również większą część wpływów przeznaczać na remonty nie podnosząc czynszów.

Duży też może

W Polsce do spółdzielni mieszkaniowych należy ok. 3,5 mln osób, ale liczbę Polaków mieszkających w mieszkaniach spółdzielczych można szacować nawet na 10 mln. Większość spółdzielni ma korzenie w czasach PRL, która z idei spółdzielczości mieszkaniowej, jeszcze przed wojną umożliwiającej osobom niemajętnym uzyskanie dachu nad głową, uczyniła kolejny element aparatu państwowego. W wielu przypadkach stare układy (oddolny wybór prezesów był zazwyczaj fikcją) pozostały, a wraz z nimi i stare metody zarządzania. Działalność wielu spółdzielni mieszkaniowych pozostawia sporo do życzenia i nic dziwnego, że cieszą się one w Polsce niedobrą opinią. Wśród licznych spółdzielni źle gospodarujących swoim majątkiem można jednak znaleźć dobre przykłady, z których warto korzystać na własnym-wspólnym podwórku. Większość spółdzielni, zwłaszcza w dużych miastach, to wielotysięczne organizmy. Lubońska „Spójnia” jest niewielka, liczy raptem 170 członków. Nie znaczy to jednak, że duża spółdzielnia nie ma szans działać dobrze. Takim przykładem jest choćby SM „Grenadierów” w Warszawie. Liczy ok. 4 tys. członków, jest więc spółdzielnią całkiem sporą, jednak nie tak dużą jak liczące pod koniec lat 90. ub. wieku 30 tys. mieszkań SM „Osiedle Młodych”. – Oddzieliliśmy się od niej w 1999 r., ponieważ była olbrzymia i niesterowna. Nasz obecny rozmiar uważam za optymalny – mówi wiceprezes SM „Grenadierów” Cezary Rozalski. W ubiegłym roku otrzymała od „Dziennika Gazeta Prawna” tytuł „Dobrej Spółdzielni 2013”. Jak wskazują sami mieszkańcy, nie bez powodu. – Jestem z niej zadowolona. Nie jest zadłużona, wypracowuje nadwyżki finansowe, systematycznie ociepla bloki, odnawia place zabaw. Oprócz dbania o wspólny majątek spółdzielców prowadzi działalność społeczną: utrzymuje Ośrodek Edukacji Kulturalnej, w tym bardzo aktywny Klub Seniora, integruje także sąsiadów, organizując wspólne wigilie czy wyprzedaże – wylicza członkini spółdzielni Beata Juraszek-Kopacz. Ośrodek Edukacji Kulturalnej jest dla mieszkańców bardzo ważny. Dzięki ich determinacji nadal istnieje, mimo że jakiś czas temu zarząd rozważał jego zamknięcie. Odbywają się w nim konkursy recytatorskie i literackie, kursy językowe, a także np. kurs komputerowy dla seniorów. Korzystają z niego nie tylko członkowie spółdzielni, ale także warszawiacy. „Grenadierów” wyróżnia się jeszcze jednym elementem swojej działalności. Podczas gdy typowa SM dba raczej o istniejący majątek, warszawska spółdzielnia jako jedna z niewielu w Polsce rozbudowuje się. Właśnie przygotowuje budowę nowego bloku, w którym będzie 120 mieszkań. – Sprzedamy je z zyskiem, będzie to dodatkowy przychód dla spółdzielni. Zauważamy spore zainteresowanie: dużo osób woli kupić mieszkanie od spółdzielni niż od dewelopera, ponieważ mają poczucie większego bezpieczeństwa – mówi Rozalski.

Warto działać

Wbrew pozorom do tego, by spółdzielnia dobrze działała, pieniądze nie są najważniejsze. – Co może zrobić członek dla spółdzielni, żeby funkcjonowała? Angażować się – mówi Beata Juraszek-Kopacz. Od tego zaczęła się praca Marcina Dzierżawczyka nad odnową „Spójni”. – Gdy kilka lat temu zacząłem interesować się tym, co robi moja spółdzielnia, złapałem się za głowę. Wraz z innymi zainteresowanymi członkami zaczęliśmy się domagać zmian w zarządzaniu, większej gospodarności i przejrzystości. Po pewnym czasie nastąpiły zmiany w zarządzie. Ale to wszystko by się nie stało, gdyby nie zaangażowanie i zainteresowanie mieszkańców sprawami spółdzielni – tłumaczy. Minimum to uczestnictwo w walnym zebraniu spółdzielni. W „Spójni” bierze się w nim udział średnio co trzeci członek, u „Grenadierów” co dziesiąty. Ale w wielu SM, szczególnie tych wielkich, frekwencja nie sięga nawet 1 proc. Problemem jest także postawa roszczeniowa. Co ciekawe, wykazują ją szczególnie ludzie młodzi. Wychodzą bowiem z założenia, że skoro płacą czynsz, to zarządcy mają zająć się wszystkim. Część w ogóle nie zapisuje się do spółdzielni. Zdaniem Rozalskiego, to błąd. – Gdy jest się członkiem i bierze się udział w podejmowaniu decyzji, zawsze łatwiej jest doradzić, zgłosić własny pomysł – tłumaczy. I dodaje: – U nas angażują się także młodzi ludzie. Bywają przebojowi i często wnoszą nowatorskie pomysły. Spółdzielnie zapewne jeszcze długo pozostaną główną formą własności budynków wielorodzinnych w Polsce. Niektórzy widząc niegospodarność zarządów swoich SM decydują się na przekształcenie we wspólnotę mieszkaniową. Ma ona swoje plusy (np. większy indywidualny wpływ członka na podejmowanie decyzji), ale gdy ma się mało ugodowych sąsiadów, problemem może okazać się otrzymanie zgody na najprostsze zmiany. Nie ma co się obrażać na spółdzielnie: gdy ich członkowie są aktywni, mogą one przynosić wspaniałe korzyści wszystkim mieszkańcom.